Dossiers sur l'emprunt immobilier - Acquisition dans le neuf ou dans l'ancien

 

Dossier 2 : Acquisition dans le neuf

 

A. Terrain et construction d'une maison individuelle

 

3. Des garanties et des assurances différentes

 

Contrat de construction de maison individuelle :

Le contrat de construction d'une Maison Individuelle est régi par une loi d'ordre public depuis décembre 1991, dans ce cadre les garanties suivantes sont obligatoires :

 

a. La Garantie de remboursement de l'acompte versé à la commande (5 % maximum) :

Si le contrat prévoit des paiements au constructeur avant la date d'ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité.
L'objet de cette garantie est de permettre au maître de l'ouvrage de récupérer les sommes qu'il a versées avant l'ouverture de chantier au cas où le contrat ne prendrait pas effet :
1- du fait de la non réalisation d'une condition suspensive dans le délai prévu.
2- du fait de la non-ouverture du chantier à la date convenue.
3- du fait de l'exercice par le maître d'ouvrage de sa faculté de rétraction dans le délai de sept jours après réception du contrat.

En l'absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger, à la signature du contrat qu'un dépôt de garantie au plus égal à 3% du prix. Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage auprès d'un organisme habilité.

 

b. La Garantie de livraison à prix et délais convenus :

Cette garantie est aussi appelée "Garantie d'achèvement". C'est une des dispositions principales de la loi votée en décembre 1990 renforcant la protection de l'acquéreur et qui est obligatoire pour tous les constructeurs de maisons individuelles depuis décembre 1991. Un organisme cautionne votre constructeur, assure le paiement des pénalités en cas de retard de plus de 30 jours et garantit la réalisation des travaux au prix convenu en cas de défaillance du constructeur.
Vous devez exiger dans votre contrat, au plus tard à l'ouverture du chantier, l'attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie doit être nominative et émaner du garant lui-même sous forme d'un document original.

Cette garantie est une sécurité absolue pour vous et vous apporte la certitude que votre maison sera construite dans les meilleures conditions.
Cette garantie est obligatoire pour toutes les entreprises, quelles que soient leurs appellations (constructeurs, entrepreneurs, maîtres d'oeuvre, artisans...) qui utilisent un "contrat de construction de maison individuelle".
Le fait de posséder cette garantie signifie qu'un établissement financier, une banque, par exemple, ou une compagnie d'assurance spécialement agréés à cet effet, se porte garant de votre constructeur et s'engage pour lui auprès de vous quoi qu'il advienne.

La garantie de livraison peut intervenir en votre faveur dans plusieurs cas :

 

1- Pour garantir le prix convenu: votre maison sera terminée par votre constructeur au prix convenu dans le contrat initial. En cas de dépassement du prix, le garant peut laisser à votre charge une franchise d'un montant maximum de 5% du prix de la maison.

2- Pour garantir l'achèvement: en cas de défaillance du constructeur, dépôt de bilan par exemple, l'organisme garant s'occupe de la poursuite des travaux au même prix et dans les mêmes délais.Quoi qu'il arrive vous êtes protégés contre tous les risques liés à la défaillance de votre constructeur.

3- Pour garantir le respect du délai : en cas de défaillance du constructeur dans le respect des délais de livraison, l'organisme prend en charge les pénalités lorsque le retard excède 30 jours.

 

c. Garantie de parfait achèvement :

si des désordres se révèlent, le constructeur s'engage à prendre en charge les travaux nécessaires survenant dans l'année qui suit la réception.

 

d. Garantie de bon fonctionnement :

assure la couverture pendant 2 ans des dysfonctionnements et malfaçons éventuelles des éléments d'équipement dissociables de la construction

 

e. Garantie décennale :

engagement pendant 10 ans à compter de la réception de votre maison, de la responsabilité du constructeur sur tous dommages inhérents à la solidité de la construction ou aux éléments d'équipement liés au gros oeuvre.

 

f. Assurance dommages-ouvrage :

obligatoire et à contracter avant l'ouverture de chantier ; elle peut être fournie par votre constructeur. Elle garantit pendant 10 ans la prise en charge du paiement des travaux nécessaires à la réparation de dommages couverts par la garantie décennale avant même que soit recherchée la responsabilité de l'auteur des désordres. En cas de revente de votre maison dans les dix ans qui suivent la réception, vous devrez justifier auprès de l'acquéreur que vous avez souscrit l'assurance dommages-ouvrage.

 

Contrat de maîtrise d'oeuvre :

Avec le maître d'oeuvre qui conçoit une maison totalement personnalisée à partir de vos souhaits et de vos possibilités financières mais qui ne se charge pas de la construction :

 

vous signez un contrat non réglementé : il vous faut donc être particulièrement vigilant pour sa rédaction

vous traitez, par ailleurs, avec plusieurs corps de métier avec lesquels vous signez des contrats d'entreprise distincts

le coût définitif du projet n'est connu que lorsque tous les contrats d'entreprise sont signés. Vous avez donc intérêt à prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement.

 

Note sur le permis de construire :
Une demande de permis doit toujours être déposée par vous, ou en votre nom, par votre représentant : l'architecte qui a dressé le plan, le constructeur de maison individuelle ou toute autre personne que vous aurez mandatée.
Le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle.

Le dossier de permis de construire doit comprendre :

 

les éléments de votre identité et du terrain sur lequel vous envisagez de faire construire

un plan de situation du terrain

un plan-masse des constructions à effectuer, avec la hauteur des bâtiments et leur emprise au sol

les plans des façades

la localisation des équipements publics et privés

 

La demande de permis de construire est déposée en 4 exemplaires contre décharge ou envoyée en recommandé avec avis de réception. Le permis est délivré dans un délai de deux mois suivant l'avis de réception de la demande vous informant que le dossier est complet.
Si vous intervenez personnellement dans l'établissement du plan de votre future maison, vous pouvez consulter le CAUE (Conseil d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement) lequel vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépôt du permis de construire dans les domaines de la qualité architecturale, de l'aspect extérieur, des règles d'urbanisme applicables, de l'adaptation à vos besoins et de l'isolation thermique ou phonique.

 

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