Dossier 2 : Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

 

Dossier 2 : Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

 

D. Les obligations de l'emprunteur

 

Au cours de la vie du prêt, ses obligations sont les suivantes :

 

l'emprunteur doit préserver la valeur du bien et lui apporter tous les soins d'un “bon père de famille” : effectuer l'entretien courant, faire des travaux si nécessaire...

il doit permettre à l'établissement prêteur de s'assurer que le bien est en bon état d'entretien et de conservation

l'emprunteur ne doit pas diminuer de son fait la valeur de la garantie hypothécaire consentie à l'établissement prêteur : pas de dégradation du bien ni de modification dévalorisante de son usage

l'emprunteur ne doit pas changer l’affectation du bien donné en garantie.

 

 

La fin du prêt - Le prêt s'éteint si l'un des événements suivants survient :

 

le décès de l’emprunteur

la cession du bien hypothéqué à un tiers à titre gratuit ou onéreux

le démembrement du bien (sa pleine propriété est divisée en nuepropriété et usufruit).

 

 

Quel que soit le montant de la dette, la somme alors réclamée par l'établissement prêteur pour le remboursement ne peut dépasser la valeur du bien lors de l'événement.

S'il s'agit du décès de l’emprunteur, les héritiers peuvent soit rembourser le montant de la dette, soit laisser l’établissement prêteur mettre en jeu la garantie hypothécaire.

 

Même dans ce dernier cas, la règle du plafonnement joue :

 

si la valeur du bien est supérieure à la dette, l'établissement prêteur reverse la différence aux héritiers

si la dette est supérieure à la valeur du bien, les héritiers n'auront rien à payer

 

 

A tout moment, l’emprunteur peut aussi éteindre le prêt par remboursement de la totalité de la dette.

 

 

Que se passe-t-il si l'un des deux co-emprunteurs décède avant son conjoint ?

 

Le prêt n'est rendu exigible qu'au décès du dernier co-emprunteur.
Le montant de la dette imputable au premier co-emprunteur décédé fait partie du “passif successoral” éventuel.
Dans ce cas, l’assiette des droits de succession sur le bien est réduite.

 

 

Que se passe-t-il si, au décès du dernier emprunteur, la valeur du bien est supérieure à la dette et si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien ?

 

Deux solutions sont envisageables pour les héritiers :

 

soit ils vendent le bien, remboursent le prêt et conservent la plus-value

soit ils laissent l'établissement prêteur vendre le bien ou l’acquérir à la valeur estimée par l'expert choisi. Ils reçoivent alors la plus-value.

 

 

A l'inverse, lors du décès du dernier emprunteur, que se passe-t-il lorsque la valeur du bien est inférieure à la dette ?

 

Les héritiers bénéficient de la règle du plafonnement de valeur instituée par l’Ordonnance du 23 mars 2006. Là encore, deux possibilités s’offrent aux héritiers :

 

soit ils souhaitent conserver le bien

Ils versent au prêteur la valeur du bien, au jour du décès, déterminée par l’expert. La dette se trouve ainsi éteinte, même si son montant est très élevé.

soit ils laissent l’établissement prêteur vendre le bien ou l’acquérir à la valeur estimée par l’expert choisi.

 

 

 

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E. Textes légaux et réglementaires - Suite

 

 

 

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