Le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance (en une seule fois) c'est à dire à la fin du prêt. Les mensualités ne servant qu'à payer les intérêts.
 Avantages du prêt in fine :
- les remboursements mensuels sont moins élevés.
Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 euros, contre 740 euros avec un prêt amortissable.
- l'emprunteur investisseur déduit de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier.
L'idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable.
Pour solder le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet (adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie). Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie.
Mais attention, le montant de l'épargne constituée est tributaire du rendement des placements financiers, et donc très aléatoire. Les contrats en euros, plus sûrs, rapportent aujourd'hui autour de 4 % par an. Les meilleurs produits en unités de compte, placés en actions, atteignent 7 %. Mais rien ne peut en laisser prévoir les performances futures. Par ailleurs, en cas de retournement du marché immobilier, les acheteurs pourraient avoir à revendre le logement à perte. Ce type de crédit s'adresse donc en priorité aux contribuables situés dans les tranches d'imposition les plus élevées.
L'intérêt du prêt « in fine »
Le prêt in fine est surtout destiné aux investisseurs locatifs : il leurs permet de réduire le bénéfice foncier et donc de diminuer le montant de leur imposition.
Des exemples pour comprendre :
1. Pour un couple marié, deux enfants à charge (Nombre de parts fiscales : 3) avec un revenu imposable (aprés abattements) de 45 000 euros.
Montant de l'investissement : 200 000 €
Loyer mensuel brut de l'opération : 1000 €
Apport personnel sur l'adossement (sur le contrat assurance vie) : 0 €
Taux du prêt (assurances comprises) : 4,30 %
Durée du prêt : 15 ans
Taux de rendement du placement : 4 %
Frais de souscription de l'adossement : 0,5 %
Recettes mensuelles moyennes :
Revenus locatifs 1 112 €
Économies d´impôts 94 €
Total des recettes 1 206 €
Dépenses mensuelles moyennes :
Crédit et adossement 1 540 €
Soit une épargne mensuelle nécessaire de 334 €
Total de votre effort d´épargne régulier 60 120 €
Votre capital constitué au terme 250 046 €
Total de vos économies d´impôts 16 907 €
Votre gain net au terme 189 993 €
Rente locative au terme 1 250 €
Remarques :
- Le montant des revenus locatifs mensuels correspond à la moyenne des loyers perçus sur la période, revalorisés sur la base de 1,5% par an.
- Crédit et adossement comprend les intérêts du prêt majorés du montant de l'épargne mensuelle nécessaire pour le remboursement du capital au terme.
- Votre capital constitué au terme s'entend avec une valorisation annuelle de 1,5%
2. Même exemple mais avec un apport ici sur l'adossement de 20 000 euros :
Recettes mensuelles moyennes :
Revenus locatifs 1 112 €
Économies d´impôts 94 €
Total des recettes 1 206 €
Dépenses mensuelles moyennes :
Crédit et adossement 1 393 € dont 780 euros d'échéance mensuelle crédit
Frais de gestion 0 €
Total des dépenses 1 393 €
Soit une épargne mensuelle nécessaire de 187 €
Total de votre effort d´épargne régulier 33 660 €
Votre capital constitué au terme 250 046 €
Total de vos économies d´impôts 16 907 €
Votre gain net au terme 196 406 €
Rente locative au terme 1 250 €
3. même exemple ici mais avec un revenu locatif de l'opération envisagée supérieur à la mensualité crédit et adossement et sans apport personnel sur l'adossement :
Recettes mensuelles moyennes :
Revenus locatifs 2 224 €
Économies d´impôts -184 €
Total des recettes 2 040 €
Dépenses mensuelles moyennes :
Crédit et adossement 1 540 € dont 780 euros d'échéance mensuelle crédit
Frais de gestion 0 €
Total des dépenses 1 540 €
Soit une épargne mensuelle nécessaire de -500 €
Total de votre effort d´épargne régulier -90 000 €
Votre capital constitué au terme 250 046 €
Total de vos économies d´impôts -33 163 €
Votre gain net au terme 340 109 €
Rente locative au terme 2 500 €
4. même exemple ici mais avec un revenu locatif de l'opération envisagée supérieur à la mensualité crédit et adossement et un apport personnel sur l'adossement de 20 000 euros :
Recettes mensuelles moyennes :
Revenus locatifs 2 224 €
Économies d´impôts -184 €
Total des recettes 2 040 €
Dépenses mensuelles moyennes :
Crédit et adossement 1 393 € dont 780 euros d'échéance mensuelle crédit
Frais de gestion 0 €
Total des dépenses 1 393 €
Soit une épargne mensuelle nécessaire de -647 €
Total de votre effort d´épargne régulier -116 460 €
Votre capital constitué au terme 250 046 €
Total de vos économies d´impôts -33 163 €
Votre gain net au terme 346 522 €
Rente locative au terme 2 500 €
(Sources : preductis.com)
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