Le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. En effet, les investisseurs locatifs ont l'avantage avec ce type de produit financier de déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs et de diminuer leur imposition tout en profitant de placements performants et rentables.
Les modalités
Pendant la durée du crédit in fine, l’emprunteur ne paye que les intérêts du capital inialement souscrit sur une durée fixée au contrat. Le remboursement du capital du crédit immobilier s'effectue en une seule fois au terme de la durée du prêt.
Pour solder le capital à l'échéance de l'emprunt immobilier, l'emprunteur utilise une épargne existante ou se constitue une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du prêt immobilier une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet (adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie) lequel rapporte des intérêts.
Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt immobilier, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie. L’épargne constituée servira au remboursement du capital emprunté.
A noter :
L'emprunteur peut aussi revendre son bien immobilier et solder le capital prêté par la banque.
Le coût des intérêts d'un prêt In Fine ?
Le coût des intérêts d'un prêt in fine est le coût d'intérêt annuel multiplié par le nombre d'année prévues au contrat de prêt.
A titre d'exemple :
Pour un emprunt de 200 000€ sur 180 mois au taux de 4,10%.
Montant des intérêts mensuels = 615,00 euros
Montant des intérêts annuels = 7 380,00 euros
Coût total des intérêts = 110 700,00 euros
Le choix de l'assurance vie
L'emprunteur peut nantir son contrat d'assurance vie existant au profit de l'établissement prêteur lequel peut accepter ou refuser ce placement en garantie.
Dans le cas où l'emprunteur n'a pas d'assurance vie, il devra en souscrire une auprés de l'établissement prêteur ou auprés d'un autre organisme financier.
L'avantage de passer par l'établissement prêteur est que celui-ci a pour habitude commerciale de faire à son client une remise sur le taux du prêt in fine.
L'emprunteur ne doit pas pour autant oublier les droits d'entrée et les frais de gestion du produit de placement lesquels sont à négocier.
Les contrats d'Assurance-vie sont distribués principalement par les compagnies d'assurance ou via les filiales assurance des banques et organismes de financement. C'est un contrat d'épargne dans lequel tous les versements et intérêts générés, vont constituer un capital. En cas de vie, le client touchera ce capital épargné sous forme de capital ou de rente. En cas de décès, ce capital sera transmis à la personne que le client aura préalablement désignée, dans le contrat d'assurance-vie souscrit : c'est la clause bénéficiaire.
L'assurance vie existe sous deux formes :
contrat monosupport en euros
contart multisupport
Quelques définitions
Adhérent ou assuré :
Personne sur qui repose le contrat. Le contrat est à son nom et il ne peut en être que l’unique titulaire.
Souscripteur :
Il s’agit souvent de la même personne que l’adhérent, sauf dans le cadre d’une ouverture d’assurance vie d’un parent à son enfant mineur ou d’un majeur protégé (tutelle, curatelle).
Primes :
Ce sont les versements.
Rachat :
Retrait des fonds.
Capital décès :
Valeur totale atteinte par le contrat d'assurance vie lors du décès de l'adhérent..
Arbitrage :
Action de modifier la répartition entre les fonds
Sécurisation (des plus values) :
Mode de gestion permettant de transférer les plus-values des fonds en unité de compte vers le fonds garanti, afin de se prémunir d'éventuelle baisse de la Bourse.
Bénéficiaire (en cas de décès) :
La clause bénéficiaire prévoit qu’au décès du titulaire du contrat le bénéfice ira au(x) bénéficiaire(s) désigné(s) par l’adhérent. Ces derniers entrent donc en jouissance du capital de l‘assurance vie après s’être manifesté auprès de la compagnie détentrice du contrat.
Assureur :
Compagnie d'assurance auprès duquel le contrat a été ouvert.
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