Depuis le 1er janvier 2009, un nouveau dispositif avantageux est proposé aux contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et réduire dans le même temps leurs impôts. La loi Scellier a pour but de soutenir principalement l'investissement locatif privé par l'instauration d'un système de réduction d'impôts pour les acquisitions de logements comme pour les investissements réalisés par l'intermédiaire d'une société civile de placement immobilier (SCPI).
A la différence des lois Borloo et De Robien (déduction d'impôts appliquée au revenu brut annuel), le dispositif Scellier offre une réduction fiscale imputable sur le montant de l'impôt.
La loi Scellier est donc une nouvelle mesure défiscalisante s'ajoutant aux dispositifs existants. Elle s'adresse aux particuliers investisseurs vivant en France et acheteurs d'un logement neuf dans la limite de 300 000 euros destiné à la location à usage d'habitation principale.
Synthèse de la loi Scellier : investir dans l'immobilier et payer moins d'impôts
Contribuables concernés : tous les investisseurs sont concernés par ce dispositif
Type d'avantage fiscal :
la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €.
pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, le taux de la réduction d'impôt est de 37 % sur 15 ans soit 25% sur 9 ans, puis 2 % pendant 6 ans.
le taux de la réduction d'impôts est 20% pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011.
Deux conditions à respecter :
engagement de location de neuf ans
pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier.
A noter :
Un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Scellier.
A. Taux de réduction : avantage fiscal
L'intérêt du dispositif : payer moins d'impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier
Le taux de la réduction d'impôt s'élève à :
25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010
20% pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011
Dans les deux cas, la réduction d'impôt sur le revenu s'étale sur neuf ans avec la possibilité pour l'investisseur de bénéficier d'un complément de 2% par an entre la dixième et la quinzième année
A noter :
L’investisseur ne peut bénéficier du dispositif Scellier qu'une seule fois par an.
Pour comprendre
Un particulier achetant un logement d'une valeur de 300.000 euros aurait droit à une réduction d'impôt de 75.000 euros, étalée sur neuf ans.
Dans le cas où la réduction allouée pour une année dépasse l'impôt sur le revenu dû pour cette même année, le solde pourra être déduit de la somme due les six années suivantes.
B. La loi Scellier concerne les logements neufs
Sont concernés par la Scellier tous les logements neufs et respectant la norme RT2005 (logements économes en énergie - article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation) :
les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM)
les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA)
les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière
C. La durée de location du logement neuf
Le logement doit être loué pour neuf ans au minimum.
La mise en location du logement doit être effective dans les douze mois qui suivent :
la livraison du bien immobilier- l'achèvement des travaux en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou en cas de construction
l'achèvement des travaux en cas de transformation ou de réhabilitation
D. Plafonnement des loyers et ressources du locataire
a. Principe
L'investisseur (propriétaire/bailleur) s'engage à respecter les plafonds de loyers mensuels par mètre carré fixés par décret dans le cadre de la location de son bien immobilier sous le régime Scellier.
Pour l'appréciation du plafond de loyer : article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Les garages et places de parking ne sont pas inclus.
Le prix au m² des plafonds des loyers de la Loi Scellier est fonction des zones :
Zone A (Paris et région parisienne, Côte d'Azur...) Zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants,...) Zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants et de moins de 250 000 habitants...)
Zone A : 21,65 € / m²
Zone B1 : 15,05 € / m²
Zone B2 : 12,31 € / m²
Pas de conditions de ressources du locataire du bien immobilier loué par le propriétaire
b. Exception
La déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts est applicable à la loi Scellier à condition de respecter en plus des plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires et de détenir le bien pendant 15 ans :
1. Plafond des loyers :
Zone A : 17,32 € / m²
Zone B1 : 12,04 € / m²
Zone B2 : 9,85 € / m²
2. Composition du foyer locataire
| Composition du foyer locataire |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
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| Personne seule : |
43 753 € |
32 499 € |
29 791 € |
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| Couple : |
65 389 € |
47 725 € |
43 749 € |
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| Personne seule ou couple ayant 1 enfant à charge |
78 602 € |
57 135 € |
52 374 € |
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| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
94 153 € |
69 146 € |
63 384 € |
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| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
111 459 € |
81 156 € |
74 394 € |
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| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
125 421 € |
91 544 € |
83 916 € |
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| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 13 979 € |
+ 10 398 € |
+ 9 531 € |
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Pour découvrir le découpage des zones - cliquez ici
E. "Scellier Social" aprés les neuf ans de location du logement
A l’issue des 9 ans de location, l'investisseur peut décider de proroger le délai de location. Dans ce cas, l'investisseur s'engage auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (2X3 ans : le dispositif peut être prolongé jusqu'à six années). On parle ici de Scellier Social.
Deux conditions :
plafond de loyer
plafond de ressource des locataires
Dans ce cas, le gain fiscal est ramené à 2% par an : la réduction d’impôt annuelle Scellier est égale à 2 % du prix de revient du logement, avec un maximum de 6 années supplémentaires.
Pour comprendre :
Pour un investissement de 150 000 euros:
la réduction est de 37 500 € sur 9 ans (soit 25%) et de 3000 euros (soit 2%) par an les 6 années suivantes = 55 500 € sur 15 ans de réduction d'impôts pour un investissement de 150 000 € (soit 37%).
F. La loi Scellier en réhabilitation
a. La réduction d'impôts est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Scellier neuf" :
aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation, et que l'investisseur transforme en logement.
aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
b. Calcul du prix de revient
Le prix de revient pour l'application du taux de réduction d'impôts est calculé sur le prix de revient des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
A noter :
La période de réduction d'impôts a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux.
c. Critères d’éligibilité à la réhabilitation
Dans le cadre d'une réhabilitation pour bénéficer du dispositif de la loi Scellier, les travaux réalisés doivent permettre au logement d'acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes :
Absence de risque d'accessibilité au plomb
Absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l'amiante
Sécurité de l'installation électrique
Sécurité de l'installation à gaz
Respect des conditions minimales de surface et volume habitable
Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré de caractéristiques thermiques inférieures ou égales à 2.9 W/m2K
Evacuation des eaux usées
Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide
Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales
Présence de protection solaire sur les baies exposées
Isolation des combles dans le cas où l'habitation est située sous les combles
Présence d'un équipement de chauffage
G. Obligations à respecter
Afin de bénéficier des réductions d'impôts, le contribuable investisseur doit respecter un certain nombre d'obligations.
En cas de rupture de l'un de ses engagements, les réductions fiscales feront l'objet d'une remise en cause et donc d'une reprise
Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du contribuable bailleur. Par conséquent, il n'est pas possible de louer le bien immobilier objet du dispositif Scellier à ses enfants, à un ascendant ou à un descendant vivant au foyer fiscal du contribuable. Toutefois, la situation est différente dans le cas où l'enfant soit sortie du foyer fiscal familliale et ait fait une déclaration fiscale indépendante
Le locataire doit en faire son habitation principale
Le logement nu doit être loué pendant une durée de neuf ans
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux ou de l'acquisition du bien immobilier.
Le loyer mensuel du locataire apprécié à la date de conclusion du bail doit respecter les plafonds fixés par décret. Les plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier (IRL).
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement
L’option en faveur de la loi Scellier est exercée par l'investisseur contribuable lors de sa déclaration de revenus.
H. Les cas de remise en cause des avantages fiscaux de la loi Scellier
Le non respect des conditions d'application du dispositif Scellier entraîne de ce fait la remise en cause de l'avantage fiscal accordé.
Occupation du logement par un membre du foyer fiscal du contribuable ou par le propriétaire lui même
Absence de location du bien dans le délai de douze mois
Cession du logement ou des parts pendant la période d'engagement de location du bien immobilier
Location à un autre usage que l’habitation principale par le propriétaire ou le locataire
Dépassement du plafond de loyer autorisé par décret
Démembrement de propriété du logement
Inscription du logement à l’actif d’une entreprise
Dans ces cas, le montant total des amortissements déduits est réintégré dans les revenus fonciers de l'année au cours de laquelle la remise en cause devient effective.
Toutefois, la remise en cause des avantages fiscaux n'intervient pas en cas de :
Décès de l'un des époux soumis à imposition commune
Licenciement de l'un des époux soumis à imposition commune
Mariage du contribuable pendant la période d'engagement de location sous réserve que les époux demandent la reprise du dispositif à leur profit
Invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l’article L.341.4 du code de la sécurité sociale
Divorce ou séparation pendant la période d'engagement de location sous réserve que l'un d'eux demande la reprise du dispositif à son profit
I. Le cumul avec les autres dispositifs
Un contribuable ne peut, pour un même logement bénéficier à la fois des réductions d'impôts prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 quatervicies avec la réduction d'impôt prévu par la nouvelle loi Scellier.
Le gain fiscal d'un logement acheté en Scellier ne peut être cumulé avec ceux issus d'autres dispositifs.
Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d'impôt Scellier ne peut se cumuler avec :
La réduction d’impôt pour investissement outre-mer
La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré / Borloo
La réduction d’impôt pour l'investissement en RTC ZRR
L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques
L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux
En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.
J. généralités
Déclarations à déposer:
Pour les personnes physiques : 2044S (revenus fonciers) + 2042 (déclaration d'ensemble des revenus)
Pour les SCI : 2072 + associés (2044S +2042).
Doivent être joints à la déclaration de revenus ou de résultat pour les sociétés, dès la première année d'application du régime:
L'engagement de location, accompagné de la déclaration d'ouverture de chantier, déclaration d'achèvement de travaux et des factures
L'engagement de conservation des parts pour les associés (société). Les associés doivent aussi déposer leurs parts sur un compte spécial de la société dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Les sociétés sont tenues de fournir chaque année à leurs associés une attestation annuelle qui sera jointe à la déclaration de résultat de la société et à la déclaration de revenus des associés.
Les garanties complémentaires au bénéfice des propriétaires bailleurs :
versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales
possibilité du financement du dépôt de garantie
garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives
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